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19大政策報告的商業地產解讀

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19大政策報告的商業地產解讀

發布日期:2017-11-25 00:00 來源:http://www.tfwmk.tw 點擊:

黨的19大剛剛在北京勝利閉幕了。在即將迎來改革開放40周年,建國70周年的偉大時刻,這是一次繼往開來,奠定未來30年發展大格局的重要會議。這次會議總的精神可以用四個新來形容,就是“新時代”“新使命”“新思想”與“新征程”。大會明確了我們現在正進入中國特色社會主義建設的新時代,在這個新時代,我國社會主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。并對我國從現在開始到本世紀中頁的發展,進行了階段性的戰略目標部署。這次大會,不僅在社會、政治、文化、生活等各個方面進行了總結和部署,同時也對未來商業及經濟領域的政策措施,進行了提綱挈領的闡述。這些政策部署和闡述,反映了我們國家決策層對關系中國未來發展的重要事項的思考和判斷,就其中與商業地產可能發生關系的部分,我們作為從業人員,也需要高度關注并認真領會。

 

社會主要矛盾在變化,商業地產的主要矛盾也在變化

從1981年十一屆三中全會全會以來30多年,我國的主要社會矛盾都是“人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的矛盾”。這次大會對我國社會主要矛盾有了新的提法,即“(新時代),我國社會主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。”這個提法不是一個簡單的文字表述轉變,而是深刻揭示了經過30年高速發展后,我們的社會發展現狀。過去我們的生產供給,主要是為了滿足物質的匱乏,擴大生產,提供生產效率,是時代的主旋律。但是現在我們發現,無效的供給產能太多、低品質的庫存太多,人們的基本生活需求已經滿足,需要的是更高品質的供給,因此去庫存、去產能、調結構的供給側改革成為這幾年的重心。

 

而在商業地產領域,也在發生著同樣的故事。過去10多年,商業地產經歷了爆發式增長。以商業地產行業標桿企業——萬達為例,從2001年第一座萬達廣場面世,截至到2017年10月,總共有212座萬達廣場開業,相當于平均每年12個萬達廣場開張,這樣的商業地產開發建設速度,可以說前無古人,以后也很難再現。萬達廣場的這種快速擴張反映的不僅是企業本身的經營能力,更是反映出了過去10多年,人們日益增長的購物消費需求與購物場所匱乏之間的不平衡給企業帶來的巨大發展風口。事實上,以萬達、華潤、寶龍、毅德、華南城等為代表的商業地產開發企業快速成長只是一個縮影,僅僅從2007年到2016年的10年間,中國商業地產(商業營業用房)投資額從2700多億增加到了1.5萬億,增長了近6倍,相當于年均60%左右的增長率。這樣的發展速度,一方面確實起到了快速填補商業地產供求矛盾的作用,但是另一方面,蘿卜快了不洗泥,商業地產行業也出現了較為嚴重的供給問題:一是某些區域性的局部供給過熱,比如成都、長沙、武漢等地,年均商業供給面積超過300萬方,遠超實際需求;二是出現不少定位與規劃不良、招商與經營不善,甚至開不了業、爛尾空置的商業物業;三是模式化、同質化趨勢,導致的商場坪效降低。我國城市人口的人均商業面積已經超過了1平米,有些城市甚至達到了3平米,從總量上看,商業營業空間的供給不足的矛盾,已經基本解決。而近幾年,部分商業地產項目開業困難、商業零售企業營業額持續下降,其背后根本的原因在于:商業地產的主要矛盾,已經從人們日益增長的購物消費需求與購物場所匱乏之間的不平衡,轉變為人們日益增長的美好消費與休閑體驗需求和優質購物休閑場所供給不充分、布局不平衡之間的矛盾!

 

抓住了這個主要矛盾,我們才能更好的理解:為什么一些傳統商業形態面臨衰落的困境;為什么越來越多的商業、購物中心,用心打造獨特的環境、空間設計、店面形象;為什么越來越多的零售店進行跨界復合,越來越強調參與、互動與體驗。因為只有更好滿足消費者購物休閑體驗需求的商業,才會得到消費新時代客戶的認同,這是衡量新時代商業中心品質最高的標準。同時,也能明白,為什么一些位于北京、上海、深圳城市核心地段的商業出現經營困難,反倒是那些深入布局到大型居住社區,甚至郊區、關外的商業中心,卻爆場開業,經營紅火。因為全社會消費水平的提升,人們更愿意就在身邊,在家門口進行消費購物、休閑體驗,而不是跋涉到傳統商業中心區,這是新時代,商業中心開發選址最大的戰略。

 

 住房居住屬性明確,商業地產投資屬性將得到重視

習主席在十九大報告中嚴肅的宣告:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”根據新華社的報道,這段話贏得了本次會議最長的掌聲,說明其反應了人民的心聲。實際上中央關于住宅的居住屬性定位,并非始自今日,而是從2016年12月份中央財經工作會議中就明確提出來了。如果說在5年前的十八大時,房地產作為國民經濟支柱性產業,住宅物業的投資價值,還沒有被否定的話,經歷了2015到2016的暴漲以及全國范圍內的住宅房地產調控措施后,中央已經將住宅物業的屬性牢牢的固定在居住上了。縱觀近期一系列扶持租賃物業發展的政策,組建住房建設集團的舉措,住宅將從過去純粹商品化,具備投資屬性,轉變為滿足基本居住需求、民生化的準公共產品。目前,對住宅投資屬性的全面打擊已經展開,重點來說,主要是通過購買資格限制、杠桿使用限制、交易周期限制等幾個方面來使得炒房者或住宅投資者不能買、資金效率及回報率降低、投資周期及風險增大。而且隨著后期多渠道主體提供的租賃房、公租房、安居房、共有產權房等政策性住房的大舉供應,以及房產稅等租戶措施推出,住宅投資價值本身也會下降。

 

普通住宅投資的閘門雖然逐漸被關上,但是我國民間居民60.65萬億(國家統計局2016年數據)的存款就像處于歷史高位的洪水,需要有泄流之處。老百姓的錢也需要有保值增值的渠道。而商業地產,尤其是商鋪投資,傳統上一直是老百姓房地產投資的一個重要品類,在2012年以前,人們也很關注,甚至曾經非常火爆,但是后來,因為住宅房地產短期價格的暴漲,回報太過驚人的光環效應,商鋪投資卻被很多投資者所忽略。再加上網購電商的心理沖擊,人們似乎也看淡商業地產和商鋪投資的價值成長空間,有些地方甚至出現了商鋪價格與住宅價格的倒掛現象。

 

商鋪天生就是投資屬性,政策不會限制,而且作為不動產,其保值增值的價值功能也是與生俱來。在住宅的投資屬性被否定的情況下,商鋪投資的優勢將重新被關注。此外,隨著電商與實體商業的競爭進入到新階段,越來越多的投資者發現,網購電商對實體商業并非取代關系,而是融合發展。以阿里巴巴、京東為代表的電商,開始進入線下,無論是天貓實體超市,還是京東優選,甚至是超酷的無人便利店,智能餐廳,這些都需要實體商業的承載。小米之家、河馬生鮮等這些傳統互聯網營銷企業,都設定了雄心勃勃的線下實體店開店計劃,商鋪的價值再次得到確認!而根據世方及其他商業地產代理機構同行的數據,2017年商業地產樓盤的來訪量、成交量及開盤成交率都出現明顯的回升,也顯示商鋪投資出現了回暖。

 

當然商鋪投資得到重視,市場回暖,并非簡單的歷史重復,過去10多年的歷史,將使得投資者更加謹慎。那些扎根于社區,或者以招商運營為出發點的專業化、主題化項目,才會成為人們愿意投資的項目,依靠空洞概念,沒有消費基礎,不重視招商與運營的項目,將被拋棄!

 

城鎮化持續發展,商業地產戰場更加廣闊

十九大報告開篇在總結過去5年的成就時,將城鎮化率的提升,作為一個重要的成果予以說明。報告中說:“(過去5年)城鎮化率年均提高一點二個百分點,8000多萬農業轉移人口成為城鎮居民。”這些從農村進入城鎮的居民,不僅為工業、服務業創造增加值,他們本身的居住、生活也帶來巨大的消費需求,如果按照平均每人1平方米的商業面積需求計算,8000萬新增城鎮人口,將產生8000萬平方米的商業經營面積需求,即使是分攤到全國2220個縣級以上城市,每個城市也可以消化或新增3萬多平方米商業空間。截至到2016年末,我國常住人口城鎮化率為57.4%,專家們預測中國最終城鎮化率可以達到65%~70%,即未來幾年仍然有10%左右的城鎮化發展空間。這無疑是推動商業地產發展的基礎性動力。

 

另外在城鎮化的空間布局上,報告中指出:“(未來)以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局,加快農業轉移人口市民化。”這里面有兩個關鍵詞,一個是“城市群”,另一個是“小城鎮”。城市群是一個國家城市和經濟發展到較高階段以后,才出現的一種跨城市經濟空間組織形式,代表著該區域內商業與經濟高度發達。在目前國內,主要的城市群有長三角、珠三角、京津冀等,這些城市群當中的核心城市——北上廣深等地的商業,無疑代表了中國目前最高的商業地產開發水平,但是在城市群內部,還有不少中小城市,在承接核心城市的居住和制造業功能轉移時,人口也在快速增長,存在大量新的商業地產發展機會,比如環京、環深、臨滬地區等將成為下一階段商業地產開發企業關注重點。而小城鎮,我們的理解主要包括縣城和特色小鎮兩個方面。中國有1600個左右縣城,他們承擔著城鎮化主責,這些縣城的舊有商業的改造升級和新增人口帶來的商業面積,將是國內商業地產發展的新機遇。同時從2015年開始,國家住建部等三部委開始大力推進的特色小鎮發展策略,要在全國打造1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮,這些以特色產業為核心,宜商宜居的小城鎮,無疑也是未來一段時間商業地產發展的重要形態。

 

消費成國民經濟發展基礎,商貿業承擔重大責任

我們知道,國民經濟發展的三駕馬車是投資、出口和消費。在過去三十年,大規模的生產和基礎設施投資改變了中國產品匱乏和城市落后面貌,投資一直是中國經濟發展的重要支柱,但是隨著去產能,調結構,投資的作用已經從拉動國民經濟增長轉變為“發揮投資對優化供給結構的關鍵性作用。”(十九大報告語)可以想見,在今后一段時間內,投資將難再現快速增長局面。而出口方面,截止到2016年,中國已經成為世界上120多個國家的最大貿易伙伴,占世界貿易總額的比例已經超過歐美,出口再保持快速增長也很難了,因此,唯有擴大消費,才可能繼續保證國民經濟的持續增長。所以,十九大報告中,明確提出,要“完善促進消費的體制機制,增強消費對經濟發展的基礎性作用。”十九大的這個要求,無疑將消費及其相關的商貿業的地位,提到了更高的層次。而消費的增長,當然來源于整個消費機制的作用,包括居民收入的增長、消費金融的支持、商品及服務的創新與優化,但是作為給大多數居民消費提供場所的商貿業,無疑也需要在業態創新、服務質量與體驗提升方面,進行更多的探索,滿足人們日益增長的美好生活需要!在住宅的喧鬧歸于平靜,網購電商的沖擊歸于融合后,商業地產的發展,將進入一個新時代!


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