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博群置業:商業地產開發建設的十大誤區

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博群置業:商業地產開發建設的十大誤區

發布日期:2017-12-05 00:00 來源:http://www.tfwmk.tw 點擊:

誤區一:傳統的建筑規劃設計能替代商業規劃設計嗎?

 對于初次涉入商業地產領域的開發商而言,一個商業地產項目的開發,需要有專業周密的策劃、定位和規劃、設計來支撐,不能夠依然遵循住宅地產的開發模式。商業地產的規劃設計先于建筑規劃設計。傳統建筑設計無法替代商業規劃設計。商業地產的規劃設計是訂單式的模式,從建筑物的柱距、荷載、層高、凈高、消防分區、疏散通道、機電設備用房、垂直管井、電扶梯、空調負荷、通風、排油煙、燃氣、用電量、給排水等方面是完全異于住宅設計的。商業地產規劃設計之所以先行,就在于商業規劃初期就要結合主力店、次主力店的工程條件需求,各種業態、功能需求做詳細的分類規劃,給出各類業態的工程條件和工程標準。比如,住宅的活荷載一般為150kg—200kg /㎡,而商業地產的活荷載通常為300kg/㎡—800kg/㎡;甚至更高。住宅的用電量80—100W/㎡,而商業地產的用電量經驗值基本都在150—260W/㎡之間。所以,商業地產的每一項設計指標、設計規范都與住宅有著很大的區別,如果先期不做商業規劃而直接引用建筑設計,則會給后期招商、施工、大規模的拆改帶來很多困難。綜上,在商業地產開發的前期,應該由專業的商業規劃設計師做初步規劃方案,再與建筑設計師頻繁溝通,結合主力店、次主力商家的工程需求,提前打出一個預留量,使項目商業規劃設計與建筑規劃設計做到無縫對接,最大程度上減少或避免開發商浪費投資成本。


誤區二:選擇設計院的名氣越大越好嗎?

 很多剛剛涉入商業地產領域的住宅開發商在進行商業項目開發時,都會選擇一家甚至幾家名氣大的設計院來做方案,因此,投入成本非常大。對于這樣的高標準固然支持,但是從選擇設計院的實際角度出發,本人認為“遠親不如近鄰”,選擇最好的設計院不如選擇最合適的設計院。因為商業地產的工程設計需要滿足招商的主力店、次主力店商戶的工程條件,所以項目業態復雜和招商的不確定性會使得施工過程中設計變更的工作量非常多。設計院作為眾多單位的第一協同者,將承擔大量復雜繁瑣的協調工作。這些工作,并非一名或幾名駐甲方的設計代表可以獨立完成和解決的。因此,選擇一家可以保持隨叫隨到、順暢對接的設計院才是最理想也是最合適的。這樣不僅能夠順利的保證工期,同時也能夠為多方省下不必要的麻煩。


誤區三:老板事無巨細,所有事情親力親為?

 老板作為一個企業的核心領導者,在一個企業面臨重大事件時,往往會親自操控,萬事都要親力親為。對于初期轉型商業地產的住宅開發商而言,由于項目規模的龐大以及各個環節的繁雜,勢必會對以前住宅開發的工作內容有所沖擊。一個大型商業地產項目的投資需要十幾到幾十個億的資金,從拿地到立項,策劃到規劃,設計到施工,招商到簽約以及裝修到開業,內部、外部需要協調的事情不計其數。因此,聰明的老板會善于抓住重點,從大的方向去把控。實行崗位責任制,充分授權給賢能之士,建立現代化企業管理團隊。只有這樣才能夠將繁雜的事情精簡化處理,進一步保證工程進度,也為后期的招商環節節省大把的時間,保證項目的準時開業。


誤區四:開發商沒有專業經驗,只有吃苦精神就能干好嗎?

 眾所周知,國內很多商業地產項目都是由開發住宅開發轉型商業地產后開發起來的。對于專業的開發商而言,由于團隊、體系等方面日積月累的完善,會使得在項目開發過程中不至于走更多的彎路。也有一部分從未有過地產開發經歷就直接進軍商業地產的開發商,對于此類開發商而言,一定需要有專業的第三方機構來進行項目的開發管理。對于商業地產項目而言,其開發環節的重點不僅是招商和運營,工程管理好與壞更是重中之重。一個商業地產招商招的再好,品牌簽約率再高,若工程建設頻頻出現問題導致工程延期,驗收不合格,開業何從談起?因此,本人認為:一個商業地產項目的開發,是需要多方位合作才能完成的,這個過程絕不能夠通過開發商的一己之力來達到。只有保證工程建設的順利進展,才能夠保障中期的順利招商。每一個環節都需要專業的把控,每一個節點,都需要全方位的跟蹤。從工程管理進度方面來考慮,通常一個商業地產工期計劃需要在開工前就開始安排和部署,只有合理周詳的計劃才能夠確保工期順利推進!所以,設計文件的出圖計劃,分包進場計劃,材料進場計劃,設備采購計劃,資金使用計劃等等,都是需要專業的管理團隊合理把控,及早制訂預先準備的。


誤區五:甲供設備材料與甲方分包項目越多越好嗎?

 目前,有很多商業地產開發商為了降低采購成本、節約投資,在工程實施過程中,幾乎所有的工程施工合約中都有約定的甲供材料。而且供料內容越來越多,越來越細,甚至連鋼材、水泥、木材、商品混凝土等主材都在合同中約定甲供。這就造成了甲方供料的交接、驗收、保存、付款等各方面的環節增多,從而加大了開發商的工作難度,也為施工方對施工過程中出現的工程質量不達標、工期拖延等情況提供了推卸責任的理由。當然,這其中也必然存在著供料自身的質量問題及甲方人操作不當、供應滯后等因素。但是上述情況的發生,勢必會造成工程建設成本的提高。因此,在一個商業項目的開發過程中,對于甲供材的選擇范圍將會直接影響到其工程管理效果的好壞,也會對工期造成無法預估的影響。對此,本人認為:大型商業地產工程甲供產品方面應當主要抓住影響今后商業運行和使用功能需求的機電設備,如中央空調系統的主要設備,變配電系統的主要設備,給排水、消防系統的主要設備和大量的扶梯、電梯等。其次,對于施工通用的建筑材料、各類水管道、電線、橋架、各類風管、壓力容器、水箱等常用材料范圍的采購,一般都可在承包商的合同范圍內自行采購。對于工程主材,甲方可采用雙指,即指定若干廠家,指定供貨價格,由施工單位和供貨廠家直接對接、簽約、供貨。在施工分包環節上,受大型商業地產的工程建設周期長、環節多等因素的制約,甲方應盡量減少施工分包項目。在工程招投標及施工總承包合同中要明確指出由總承包單位完成的工程內容盡可能讓總承包單位完成。基于開發環節中合作方式的多樣性,開發商亦可同意總承包單位自行選擇幾家專業施工單位進行分包,在此期間,必須要由分包單位與總包單位簽訂工程分包合同。這樣即有利于甲方、監理的管理協調,規避因質量、工期、安全、保修責任等風險,也能夠減少甲方管理人員的工作量,提高工程管理質量、效率和進度。


誤區六:商業地產開發建設過程中,開發商大包大攬就好嗎?

“外行看熱鬧、內行看門道”一直印證著商業地產開發商隔行如隔山的從業尷尬。眾所周知,一個大型商業地產項目的開發建設過程大致需要經歷拿地、勘察、規劃、設計、施工、封頂、竣工、裝修、開業等幾個關鍵階段。我國商業地產的發展經過十多年的成長,開發企業也越來越意識到專業分工、團隊協作、業務外包在地產開發建設過程中的重要作用。因此,對于初涉商業地產行業的開發商而言,在開發過程中一定要有專業的團隊進行科學的管理和嚴格的把控。早期的房地產開發企業,除了規劃設計環節是由設計院完成以外,從項目定位、戶型確定、材料采購、施工管理、房屋銷售、物業管理等主要環節基本是由企業自身獨立完成。甚至有的企業為了大包大攬,還陸續成立了建筑公司、園林公司、物業公司、裝修公司、材料公司等大而全、雜而亂的分支企業。不論有沒有專業的人才、做事的團隊,先把公司成立起來再說,這些開發商大多帶有明顯的急功近利的特點。


 近年來,隨著商業地產市場的逐步發展與成熟,競爭越來越白熱化,商業地產工程建設對精細化、專業化、品質化的要求也越來越高。主力店、次主力店等商家對于考量一個商業項目時不僅要看地段、環境和定位,而且還要從建造品質、配套設備設施、規劃設計、廣場、停車場設計等多方位多角度去考量。因此,本人認為:一個商業地產項目在開發過程中,必須進行科學合理的專業細分。其形成的前期策劃、財務評估、規劃設計、品牌招商、工程施工、室內裝修等必須由專業公司來精確執行,正所謂術業有專攻。


誤區七:機電設備招投標采購,越便宜越好嗎?

 通常,招標采購會是一個供應商與采購商進行價格廝殺的戰場。其采購方與供應商之間的既得利益也彼此心知肚明。對于采購方而言,低廉的價格是其節約開發成本的有效途徑。對于供貨方而言,大量產品的拋售也是其提升企業利潤的籌碼。冷觀兩者的博弈,試問受傷的究竟會是誰?一個企業的老總勢必會喜歡時刻為企業著想,為企業省錢的員工。當然,這種節儉的作風應該得到鼓勵和提倡,但如果由于工作方法不當,一味地追求低價,最終會導致設備質量不合格,后期維護成本高的結果。一個大型商業地產項目的設備采購大大小小的少則上千臺、多則上萬臺,占用整個項目建安成本的比例也相當大。因此,相關管理人員要高度負責、在任何一個環節都要有縝密的思考。要清晰的劃分出哪些設備是今后項目運轉的核心機件。在影響項目正常運轉的核心設備上要大膽投入,反之可適當節省采購成本。在核心機件設備的問題上,嚴格要求其售后服務的品質和效率。否則,一旦采購質量不達標的設備,則時刻影響著項目正常運轉,也為后期出現重大質量問題釀成事故,埋下了隱患。


誤區八:只要主力店提出的工程條件都必須滿足嗎?

 主力店良好的品牌號召力和巨大的聚客能力在大型商業地產是不可或缺的,絕大多數的開發商都希望能夠引進優質的主力店,從而提高項目自身的商業品質和聚客能力。誠然,主力店是商業地產開發商的“救命稻草”,但是在面對主力店苛刻的入駐條件時,開發商必須要無條件順從嗎?我們知道一個主力店商家進場條件要求很多,例如相關的工程條件,層高、柱距、進深、荷載、電梯、空調、電量、弱電、上下水、燃氣及機電用房預留,這些確實是決定了主力店是否能夠進入的必然因素。但是,開發商如果一味地滿足主力店所有的工程條件,必然會加大開發成本。依據本人多年的商業地產管理經驗,在以往的主力店招商過程中,會出現很多的主力店強制性工程條款,其內容涉及了工程各方面的的建造內容、標準。所有工程機電系統都要求最先進、品牌是最好的。如:消防噴淋頭要求采用隱蔽式的、設備機房必須配備好分體空調、消防控制室要單獨為其設置、變配電室要求單獨設置、用電量空調量要求指標要最高的,樓宇自控系統要獨立為其配置,所有能控制的點位全部要求控制,甚至對甲方采購設備的品牌必須都是進口的,至少也要合資品牌,對于選擇哪個廠家也都事先做了嚴格的限定。對此,本人認為:“在主力店招商過程中,其工程條件的對接,應該反復與主力店進行溝通和協商,最終形成科學合理的對接體系。并進一步對主力商家的工程條件逐項進行科學合理的分析和研究,從而達到最優化的投資預期”。


 對于如何根據主力商家的工程條件進行分析,本人認為:“按照《主力店商戶交房標準》的內容逐條逐項進行審核,如:1)高低壓配電審核容量是否要求過大,根據設計圖紙計算主力店商戶主要設備用電量,調整合理的滿足運營的用電量;2)空調用量審核,計算主力店空調負荷指標是否要求過高;3)客梯、扶梯、觀光梯、貨梯以滿足使用為前提,取消完全采用進口品牌的要求;4)樓宇自控系統取消大部分點位,只保留照明系統、變配電只監不控系統、空調設備只監不控系統;5)由于地下商業燃氣點位設置要求太多,取消部分點位,取而代之為用電,減少了投資成本和設計難度。”綜上所述,在一個商業項目的主力店工程對接的環節中,只要具備過硬的專業技術,同時仔細謹慎的分析工程對接問題中的每一個條款和內容,再經過雙方共同的努力下,方可達成一致。


誤區九:為了開業,只注重工期不注重工程質量就好嗎?

 目前商業地產企業“搶工期”已成了家常便飯,原因就是一旦延誤工期直接導致項目無法按期開業,從而會給商業地產開發企業帶來很大的負面影響和巨額的商業索賠。因此,對于“搶工期”一詞,已經在我國商業地產開發商眼中屢見不鮮了。俗話說的好:“慢工出細活”,對時間節點有著強烈依賴性的商業項目而言,往往會有許多因為搶工期而忽略工程質量的例子。對此本人認為:“一個商業項目的開發,必須要有極度慎微計劃。以犧牲工程質量為代價來換取工期按時開業的項目,后期一定會出現無窮的隱患和商戶大量的投訴。而后期質量問題對商戶經營的影響,產生的法律糾紛和商業地產企業所遭受索賠的損失將遠遠大于延期卻高質量完成工程的成本。”

做過大型商業地產開發的管理者,大概都有這樣一個共同的感受,在臨近開業的前半年或前三個月,老板最著急的恐怕就是現場能不能按期完工、能不能順利通過消防驗收、能不能按時開業。而施工方在面對工程延期而導致甲方的制約和懲罰而言,重壓之下很容易忽視工程質量去追時間趕工期。由于大型商業地產施工單位眾多,交叉作業多,工期約定緊、退場時間也各不相同。甲方除與土建總承包單位、安裝總承包單位簽訂的施工合同之外,還與許多專項工程、配套工程的施工單位簽訂了工程施工合同。由于工程招標時要求不嚴謹,施工合同不完善,對工程配合交接處、半成品保護等各方面內容約定不詳細,大家合作意識又差,導致施工現場管理起來困難重重。特別是在腳手架、外掛梯垂直運輸、臨時用水、用電和費用分攤、材料堆放、成品保護劃分、垃圾清運、機電設備延期到貨、公區裝修與商戶裝修的配合與銜接、交接驗收、安全施工管理、文明施工管理、大小市政工程接口、配合等許多方面糾纏不清、無休無止,這些都是造成工期拖延的重要因素。對此,本人認為:“再緊的工期始終都要遵循“百年大計、質量為本”這個原則。要提倡工程進度、工程質量兩手抓、兩手都要硬”。

工程進度的控制:

1)大型商業地產由于招商商家的不確定性,前期盡管有鎖定的主力店商家,但一個項目的主力店商戶最多也就三五個,大面積空鋪、大量未招滿商家未知的工程條件是導致設計變更和簽證太多、工期延誤的關鍵因素之一。所以項目工程部門與招商部門的緊密聯系與配合,提倡招商引導先行,盡最大限度提前預留好未來商家的工程條件是減少今后大量設計變更、施工變更的重要因素,避免各方為了等一個設計圖紙而造成停工的現象。

2)施工前期一定要將項目整體進度分期落實到周、月、季,實行責任到人,落到實處。可與施工單位簽訂工程進度目標責任書,同時制定工程可能滯后的具體預防措施,并通過每月評比,每季度表彰、獎勵或懲罰等手段,來保持工作高效率。對于施工單位技術質量差、人員素質低、組織不嚴密,而導致人為的工期延誤,甲方可采取以發函、罰款、撤銷更換項目經理的辦法來加快施工進度。在施工過程中應及時組織項目人員進行節點驗收,并根據完成情況予以考察評估,及時提出糾正預防措施,避免施工推諉導致工期延誤。


 工程質量的控制:

 大型商業地產工程質量在后期經營中集中體現較多的問題一般為:

① 防水工程缺陷導致大面積漏水、滲水,商戶貨物淹泡現象較多;

② 摸灰工程不當引起墻面開裂;

③ 空調冷熱量存在設計缺陷;

④ 玻璃幕墻工程密封不嚴密;

⑤ 餐飲燃氣管道和閥門、燃氣表間設備的安裝出現質量問題,頻頻出現停氣現象;

⑥ 大量的電氣系統安裝存在施工質量缺陷;

⑦ 裝飾工程收邊收口不符合要求;

⑧ 隱蔽工程驗收不細;

⑨ 隔油池和排污管道堵塞嚴重;

⑩ 排風系統、餐飲排油煙設計缺陷、施工缺陷致使商戶頻頻投訴。


 這些問題看似不會引發質量安全事故,但對于引進的商戶來說,會直接影響正常經營的問題。所以本人認為“開發商在商業地產項目開工前,就應以開業為大目標,工期、質量為大保障。從工程進度、工程質量、技術管理、會議制度、緊急事件處理等各方面制定出詳細的管理標準和技術標準,在開工前向施工單位、監理單位進行交底,明確要求按標準執行,方能保證工程順利完工,如期開業。”


綜上,大型商業地產工程建設是一個周期較長的過程,項目的特殊性、復雜性、不確定因素和構成的各種風險,時刻充斥著每一個施工階段。因此,只要開發商按照成熟的商業地產開發流程進行規范運作,建立健全項目與之配套的嚴密的組織和制度,加強計劃管理,控制管理,就一定會提高項目管理的質量和效果。


誤區十:開業后,工程就完全結束了嗎?

“開業只是成功的開始,戰斗的勝利還遠遠未結束。”一直是商業地產從業者經常掛在嘴邊的一句話。對于商業項目而言,項目的華麗入市只是其步入成功的基礎。其如何保障后期幾年甚至幾十年的順利經營,實現投資收益,這才是項目成功的關鍵。依據多年的商業地產開發管理經驗,本人認為商業項目竣工開業后,仍然要密切關注的幾大問題為:

① 開業前驗收時就發現的問題,未來得及整改與完成的要組織施工單位繼續進行逐項整改;

② 由于開業季節不同,中央空調系統的調試工作是開業后的重中之重;

③ 土建收口、收邊的工程要全部整改完成;

④ 弱電智能化系統,特別是樓宇自控系統的聯動調試需在開業后花費大量的時間去完成;

⑤ 室外商業廣場鋪裝工程整改,園林綠化的收尾整改工程;

⑥ 幕墻工程的收尾工作,細部整改;

⑦ 商業樓梯外立面夜景照明的調試;

⑧ 配合做好商家運營過程中報修、維修工程的整改落實;

⑨ 與物業管理公司的交接驗收也是開業后既繁瑣又細致的一項工作;


 縱觀國內外商業地產擱淺或失敗的原因,無外乎存在以上十大誤區,而海匯盛景通過多年實踐經驗總結出來的海匯盛景商業地產全過程委托開發管控要點,從投資決策、市場研究、策劃定位、商業規劃、設計管理、開發計劃管理、前期報建管理、成本管理、招投標管理,到品牌招商管理、營銷管理、工程營造管理、開發資料管理、竣工開業管理、運營管理、前期物業管理,提供一站式解決方案,從根本上解決投資方專業化不足等問題。海匯盛景一貫奉行:“受人之托,勝似親辦”的服務宗旨,并以專業+敬業的行業水準,逐步贏得了市場的高度認可。目前,海匯盛景已成為國內第一家真正意義上的商業地產全過程委托開發管理機構。


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