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房地產開發未來走勢

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房地產開發未來走勢

發布日期:2019-05-30 11:27 來源:http://www.tfwmk.tw 點擊:

我們現在看到的房價指數,其實已經出現很多分化的跡象了


從需求上來講。

我們如果把這個需求簡單劃分為投機需求和剛性需求,由于我們這些年連續的調控,特別是2016年以來的調控,投機性的需求確實大大的減少了。


但同時,實際的剛性需求確實還在。我們甚至可以說,其實很多中產階層的改善性的需求也是剛性需求。擁有兩套房的已經占比超過45%。


其實,在中國買房子和在國外買房有一個很大的不同。我們買的是建筑面積,他們買的是實際的使用面積。那個數據算下來之后會發現,相對于歐洲、美國這些大城市,中國買房真的是不便宜。


我們這個數據稍微修正了一下,都按同樣的面積來算,我們的結論就是:全球20個核心城市中心城區的房價,上海、北京、深圳是僅次于香港的,就從房價來看。


房價收入比這個數據,其實是有很大問題的。比如我們算收入不能算平均收入,要算中位數的水平。但即便如此,我們大概去比較,你會發現我們的房價也是排在全球20個核心城市的前面的。


房地產開發

一,城鎮人口確實還有非常大的增長空間,特別是我們的真實城鎮化率也不過剛剛過半,剛剛超過50%。


第二,我覺得是比較重要的,我們看一個結構,人均的住房改善其實還有非常大的空間。


第三,住房的壽命問題。


大概我們在80年代、90年代初的房子,現在好多真的是不能住了。除了學區房,大家在很多媒體上看到的破破爛爛的一片學區房可能賣出一個天價,人家買的不是房子,買的是學校,買的是位置。


第二個方面:我們覺得從區域上來講會有比較大的分化,從過去同漲同跌到現在有漲有跌,區域的分化現在越來越表現出來。


對一二線城市我們看到,房地產的這種調控的作用現在邊際開始減弱,一二線城市房價的增速開始回暖,調控的作用開始減弱。


我剛才還提到,一二線城市住房的按揭貸款已經開始出現松動,從這個角度來講我覺得,2019年一線城市出現房價上漲的壓力是比較大的。


第三個方面,房地產企業本身會出現很大的分化。


我覺得房地產企業大概會出現非常重要的兩個特征:


一個特征是,整體上房地產行業的杠桿率會降低。


就像我們說股災發生以后讓中國的投資者開始感受到了杠桿的壓力,也受過切膚之痛,就像我們說今年的股權質押讓上市公司開始感受到杠桿的危機,也有了切膚之痛。


這幾年房地產市場的調控也讓房地產市場企業有了切膚之痛,杠桿率可能會整體的出現下降,大家對于自己的流動性管理會越來越重視。


李嘉誠曾經說過一個話,他說他對借債的、舉債的向來是非常謹慎的,而且香港的房地產企業是經歷過慘烈的市場下跌、房價下跌的,中國大陸市場其實還沒有出現這種情況。


我們說九十年代中后期海南的這輪房地產破滅其實離我們已經很久遠了,而且那是九十年代剛剛啟動社會主義市場經濟體制那個情況下發生的。


近二十年以來,中國的房地產開發商沒有經歷過系統的金融沖擊。這一輪調控,很多房地產受政策的調控,甩賣資產,降低杠桿,大家也看到這種慘烈的程度,這是我看到非常重要的轉變。


第二個特征,房地產行業整體的集中度確實是在提高,我們也用這個特點做了今天的主標題,是不是會出現港股化的情況。


第三個特征,房地產企業本身也在發生一些調整,也在發生一些轉化,不同的選擇,不同的結局。


近幾年很多企業都做轉型了,但是我們發現有的企業轉型有點早,有的企業轉型相對比較適中,有的企業沒有轉型。


這種轉型大概分成三類,一類就是安心蓋房子,所謂提升品質,綠色化、精品化、人文化。第二類是上中下游產業鏈延伸。第三類是我們說的產融結合。


轉型過早的那批企業錯過了黃金十年的發展。大家想想,從2008年到2017年這接近十年的時間,這簡直就是房地產行業的黃金十年。我跟很多房地產企業也說過這個問題,不是企業干的好,是泡沫吹的大,是因為我們十年經歷了一個金融化、泡沫化的過程。


有些企業適時的做了轉型,他們做了上中下游產業的延伸,有些做的還不錯,當然有些也受到調控的影響,短期也出現了一些問題,但總體上我們看,上中下游產業鏈延伸這個路徑,我覺得是未來主流的房地產企業的一個轉型方向。


第四個方面就是產融結合。


如果整個企業都是產融結合的套路的話,現在基本上是一個受打擊的對象,特別是很多企業做了金控平臺,現在是一個受打擊的情景,很多企業陷入到了流動性的風險。


流動性管理上也出現了非常大的漏洞,而且這個漏洞我覺得伴隨著金融監管的基調的堅持,可能還會有一部分企業出現問題,之后你要解決這個問題的辦法還是要靠處置資產或者引進外部的戰略投資者。


從目前統計上來看,2018、2019、2020三個年份是償貸的一個高峰期,今年算是一個非常大的高峰期,所以這里面不乏會有很多轉型不是特別成功的房地產企業。


簡單來說,這個行業整體的杠桿率會出現下降,行業的分化會進一步加劇,頭部化的現象會越來越突出。同時我們看到房地產企業本身也在做大的轉型。


相關標簽:河南房地產銷售,河南房地產開發

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